Пятидесятилетний ипотечный мираж
Предложение о пятидесятилетних ипотечных кредитах, поддерживаемых государством, поступило с серьезной целью и в безупречный момент. Мало кто сомневается в необходимости послабления: Доступность жилья достигла кризисного уровня. Американцы, покупающие дома сегодня, обычно тратят почти 40 процентов своего дохода на выплаты по ипотеке, а среднестатистическому покупателю, впервые покупающему жилье, 40 лет, возраст, который когда-то отмечал середину пути домовладельца, а не его нерешительное начало.
Директор Федерального агентства жилищного финансирования Билл Пулте назвал эту идею «полным изменением правил игры», и можно понять надежду, скрывающуюся за этой фразой. Продление кредита в размере 400 000 долларов США с 30 до 50 лет под пять процентов. сокращает ежемесячные платежи примерно на 330 долларов— пятнадцатипроцентная скидка, которая может превратить отказ в ипотеке в одобрение. Для многих семей эта арифметика обещает входную дверь, задний двор и первую точку опоры для американской мечты.
Однако в финансах, как и в физике, каждая выгода несет в себе равное и противоположное бремя. Сама механика, которая делает сверхдлинные ипотечные кредиты привлекательными для заемщиков, делает их трудно поддерживать кредиторам и инвесторам. Политическое стремление к доступности с головой упирается в арифметику риска и времени.
(iStock/Getty Images)
Существует интуитивный призыв к продлению ипотечных обязательств, основанный на увеличении продолжительности жизни американцев. Когда в середине двадцатого века 30-летняя ипотека стала стандартом, продолжительность жизни колебалась в районе 60. Сегодня оно приближается к 80. Если американцы живут и работают дольше, почему бы не брать кредиты подольше?
Хотя в этом сравнении есть доля истины, оно столько же скрывает, сколько и раскрывает. Дополнительные годы, которые мы получили по необходимости, сосредоточены ближе к концу жизни, когда здоровье и способность зарабатывать ослабевают. Никто не придумал, как подарить нам еще несколько лет молодости. Пенсионные доходы остаются скромными: примерно две трети пожилых американцев полагаются в основном на социальное обеспечение, а треть зависят от него почти полностью. Просьба к пенсионерам обслуживать выплаты по ипотечным кредитам с фиксированными доходами рискует превратить долголетие из благословения в бремя.
Данные адвоката предостерегают. Доля домовладельцев в возрасте 65 лет и старше, которые все еще имеют ипотечные кредиты, выросла выросла с 25 процентов в 1998 году до 37 процентов. к 2019 году, и у этих заемщиков наблюдаются самые высокие показатели потери права выкупа заложенного имущества среди всех возрастных групп. Традиционная цель выхода на пенсию без ипотеки сохраняется по веским причинам. Более продолжительная жизнь не обязательно является аргументом в пользу более длительных кредитов; они просто дают нам больше лет, чтобы ощутить их последствия.
Рынки облигаций веками усвоили простую истину: время — это риск. Чем дольше действует кредит, тем больше он подвергает своего держателя непредсказуемым скачкам процентных ставок и инфляции. Ипотечные инвесторы живут с особенно неприятным поворотом событий, известным как риск досрочного погашениятенденция заемщиков рефинансировать, когда ставки падают, и оставаться на месте, когда ставки растут. Инвесторы в конечном итоге держат ипотеку дольше всего тогда, когда они меньше всего хотят ее удерживать – когда ставки выросли и где-то манит более высокая доходность – и теряют ее именно тогда, когда они больше всего хотят удержать ее, поскольку ставки падают, а фиксированная доходность выглядит все более привлекательной. Это все равно что быть выброшенным с вечеринки именно тогда, когда подают хорошее вино.
50-летняя ипотека чрезвычайно усугубляет эту дилемму. Кредиторы и инвесторы должны подумать обязательство, которое может сохраняться в течение половины жизничерез многочисленные экономические циклы и бесчисленные изменения в политике. Одна только неопределенность требует цены.
Рынки выражают эти затраты в форме спреда процентных ставок. Сегодня 30-летние ипотечные кредиты обычно имеют ставки примерно на 60 базисных пунктов выше, чем 15-летние кредиты, что является скромной премией за дополнительный временной риск. Даже это возможно только потому, что очень много 30-летних ипотечных кредитов субсидируются государственными ипотечными предприятиями Fannie Mae и Freddie Mac. По аналогичной логике 50-летняя ипотека, вероятно, потребует дополнительных от половины до трех четвертей процентного пункта.— или даже больше, если бы они были сделаны без государственных субсидий. То, что на бумаге выглядит небольшой разницей, может незаметно свести на нет предполагаемую выгоду в долгосрочной перспективе.
При семи процентах вместо шести с четвертью та же самая ипотека в 400 000 долларов будет стоить примерно 2 407 долларов в месяц, что вряд ли меньше, чем 2 463 доллара, причитающиеся по 30-летнему кредиту. Картина на протяжении всей жизни еще более сурова: общая сумма процентных выплат выросла с примерно 547 000 долларов США до более чем 1 миллиона долларов США. Заемщик меняет краткосрочный комфорт на долгосрочное обременение.
Итак, 50-летняя ипотека предлагает не столько доступность, сколько иллюзию: арифметическая доброта, скрывающая финансовое бремя, растянувшееся на десятилетия.
Еще более важным, чем более высокое процентное бремя, является вялый темп накопления капитала. После 10 лет выплат домовладелец с 50-летней ипотекой имеет уменьшил основную сумму почти на 10 процентов. При традиционном 30-летнем кредите тот же заемщик погасил бы почти четверть долга. Это не просто замедление накопления богатства; это совершенно другой финансовый вид.
Большинство американцев не живут в своих домах уже полвека. Типичный срок пребывания в должности составляет от 8 до 13 лет — достаточно долго, чтобы вырастить ребенка или сменить карьеру, но это далеко не тот горизонт, в течение которого 50-летняя ипотека вознаграждает за терпение. Семья, которая продаст дом через десять лет, вряд ли создаст небольшой капитал за счет амортизации, поскольку любой доход почти полностью будет зависеть от повышения цен. Они имеют, по сути, арендовано у своего банка, принимая на себя все риски владения— налоги на недвижимость, техническое обслуживание и волатильность рынка — без традиционного вознаграждения в виде вынужденных сбережений.
Эта структура оказывается наиболее хрупкой, когда жилищный прилив спадает. Скромное снижение цен даже на 5–10 процентов может стереть накопленный за годы капитал, оставив заемщиков под водой и уязвимы к дефолту. Та самая черта, которая делает длинную ипотеку привлекательной в спокойных условиях — минимальный ежемесячный платеж — становится опасной в условиях стресса, поскольку она не оставляет страховки на случай потерь.
Таким образом, 50-летняя ипотека рискует превратить поколение потенциальных домовладельцев в арендаторы с высокой долей заемных средств своей мечты-а поколение собственников по названию, но арендаторов по сути.
(iStock/Getty Images)
Предположим, в качестве аргумента, что механизмы политики и финансов совпадают: что регулирующие органы разрешают инновации, что Fannie Mae и Freddie Mac готовы их застраховать и что инвесторы соглашаются держать эти удлиненные ипотечные кредиты по ставкам, которые может себе позволить население. Что тогда?
Фундаментальная экономика дает тревожный ответ. На рынках, где предложение жилья фиксировано или медленно расширяется (то есть почти в каждом желательном городе), политика, увеличивающая возможности заимствования, имеют тенденцию повышать цены, а не расширять доступ. Когда покупатели внезапно могут позволить себе дома по цене на 10 или 15 процентов выше, продавцы отвечают тем же. Дополнительная покупательная способность быстро капитализируется в стоимость недвижимости.
Бенефициарами такого сдвига являются существующие домовладельцы, чьи активы дорожают, а не честолюбивые семьи, которым призвана помочь эта политика. Эти новые покупатели действительно получают доступ, но по завышенным ценам и с более тяжелыми долгами. Немедленное облегчение в виде меньшего ежемесячного платежа маскирует будущее бремя более высоких общих затрат.
Существует также политический расчет, заслуживающий внимания. Политики, выступающие за 50-летнюю ипотеку, сегодня могут заслужить аплодисменты за расширение доступа к домовладению. Но через 15 или 20 лет, когда заемщики подсчитают свои платежи и обнаружат, что заплатили вдвое больше покупной цены своего дома, почти не уплатив основную сумму долга, благодарность может перерасти в негодование. Политик, доставивший ключ, давно уйдет, а домовладелец все еще будет выписывать чеки. Такие отсроченные последствия легко игнорировать в условиях срочности кризиса, но, тем не менее, они имеют возможность наступить.
Мы видели эту реакцию в возмущении по поводу студенческие кредиты. Многие заемщики позже были шокированы, обнаружив, что кредиты, на которые они согласились в подростковом возрасте и в начале двадцатых годов, по-прежнему остаются крупными обязательствами в возрасте от тридцати до сорока лет. Хотя они, возможно, поняли идею, что заемщик всегда платит больше, чем основная сумма кредитаОни часто недооценивали, какую сумму процентов они будут должны и сколько еще им в конечном итоге придется выплатить.
Эта закономерность — не гипотеза, а история. Вычет процентов по ипотечным кредитам, долгое время пропагандируемый как стимул для приобретения жилья, неоднократно доказывался повышайте цены, а не увеличивайте долю владения. Здесь применима та же логика: если предложение не расширитсярынок поглотит выгоду от более дешевого кредита и предложит взамен более высокие цены.
В этом смысле риски 50-летней ипотеки лечение симптомов шока от наклеек при обострении заболевания: хронический дефицит жилья.
Опыт за рубежом скорее предостерегает, чем ободряет. Японская программа Flat 50 существует только при жестких ограничениях: заемщики должны погасить кредит к 80 годам, что фактически ограничивает участие тех, кто достаточно молод, чтобы завершить кредит до выхода на пенсию. Даже тогда потребление было скромным и в основном ограничивалось самыми дорогими мегаполисами страны.
Великобритания провела эксперимент в меньшем масштабе, разрешив 50-летние условия для некоторых обеспеченных облигаций. Тем не менее, они остаются нишевыми инструментами — финансовыми диковинками, а не массовыми продуктами. Кратковременная попытка Испании получить сверхдлинную ипотеку во время жилищного бума середины 2000-х годов. закончилось внезапно, когда рынок рухнулоставив банки с тяжелыми потерями, а домохозяйства с разорительными долгами.
Урок этих экспериментов заключается не в том, что такие кредиты невозможны, а в том, что они требуют узкий пошив и постоянный контроль. Они могут функционировать как специализированные инструменты для конкретных обстоятельств – возможно, для более молодых заемщиков в регионах с высокими затратами – но им трудно стать национальным стандартом. Риски растут быстрее, чем выгоды.
Правительства могут какое-то время нести эти риски, но история показывает, что даже щедрая поддержка не может бесконечно перевешивать финансовую гравитацию.
Предложение по ипотеке на 50 лет вытекает из искреннего желания расширить путь к собственности. Это творческий ответ на неоспоримую проблему: дома стоят слишком дорого для слишком многих людей. Еще его изобретательность заключается больше в финансовой инженерии, чем в экономических средствах правовой защиты..
Жилье недоступно из-за ограниченного предложенияа не потому, что календарь слишком короткий. Продление графика погашения не может создать новые дома. Он может лишь изменить порядок того, кто и когда будет нести это бремя. Растягивание долга на полвека может облегчить ежемесячную нагрузку, но это также Растягивает риск на поколениямежду рыночными циклами и налогоплательщиками, которые однажды смогут взять на себя убытки.
В случае принятия 50-летняя ипотека, скорее всего, останется эксклюзивным инструментом: полезным в нескольких особых случаях, но далеким от преобразующей реформы, которую предусматривают ее сторонники. Без существенных субсидий надбавка к тарифам сведет на нет выгоду. Благодаря субсидии, эффект, скорее всего, проявится в более высоких ценах на жилье, а не в большей доступности.
Порыв администрации заслуживает уважения. Он противостоит подлинному кризису творчески и добросовестно. Но самый разумный курс – не расширять горизонт долга. Цель состоит в том, чтобы расширить основу возможностей путем строительство большего количества домов на одну семью, где люди хотят жить. Пока этого не произойдет, 50-летняя ипотека предлагает не новое начало, а изящный обход тех же старых ограничений.
