Дэвид Саймон, скончавшийся в воскресенье в возрасте 64 лет после борьбы с раком поджелудочной железы, был последним в своем роде: строителем в эпоху болтунов, торговцем, который позволял сделкам говорить за себя, миллиардером, который никогда не путал управление великой компанией со спасением мира. Он построил крупнейшую империю торговой недвижимости в истории американской торговли, принес акционерам доход более 4500 процентов и сделал все это, не подписав ни одного открытого письма, не присоединившись ни к одной коалиции генеральных директоров и не превратив свою компанию в инструмент своей политики.
В эпоху, когда корпоративные титаны соревновались в том, чтобы превзойти друг друга — в вопросах климата, расовой справедливости, выборов — Саймон явно отсутствовал на параде. Когда волна обещаний BLM 2020 года прокатилась по корпоративной Америке, Simon Property Group ее пережила. Компания не подавала никаких заявлений о лоббировании. Саймон не попал в заголовки новостей о своей политике. Похоже, он даже не побывал на Всемирном экономическом форуме в Давосе.
В заголовки газет он попал благодаря сделкам и непреклонному, почти старомодному убеждению, что если вы создадите что-то действительно хорошее, все остальное приложится.
Это убеждение постоянно подвергалось проверке, и долгое время умные деньги говорили, что он не прав. Некролог американского торгового центра писался и переписывался на протяжении большей части двух десятилетий. Электронная коммерция убьет физическую розничную торговлю. Amazon опустошит якорные магазины. Пандемия покончит с тем, что осталось.
Комментаторы, которые никогда не заключали договор об аренде и не заливали фонд, с большой уверенностью заявляли, что торговый центр — это динозавр, что американцы устали ходить по магазинам, что будущее — это склад в Нью-Джерси и картонная коробка у вашего порога. Саймон никогда в это не верил. Что еще более важно, он никогда не переставал действовать из-за своего неверия.
Саймон вырос в Индианаполисе в семье Мелвина Саймона, который вместе со своим братом Гербертом с нуля построил региональный торговый центр. Семейный бизнес был у него в крови, но Саймон сначала отправился на Уолл-стрит, получив степень магистра делового администрирования в Колумбийском университете и освоив слияния и поглощения в один из самых лихорадочных периодов заключения сделок в американской финансовой истории. Когда он вернулся в Индианаполис в 1990 году, чтобы присоединиться к семейной фирме в качестве финансового директора, это было не из-за сантиментов. Бизнес был беден и обременен долгами, и Саймон увидел проблему, которую знал, как решить.
Он стабилизировал баланс, разорвал неудачные партнерские отношения и в 1993 году провел первичное публичное размещение акций компании, в результате которого было собрано почти миллиард долларов — на тот момент это было крупнейшее IPO REIT в истории. Два года спустя, в 33 года, он стал генеральным директором. Он будет занимать эту должность в течение тридцати лет, несмотря на рецессии, пандемии и бесконечные предсказания о крахе его отрасли, и оставит ее только тогда, когда у него не будет выбора.
За этим последовали три десятилетия неустанного расширения в момент, когда общепринятое мнение продолжало настаивать на том, что торговый центр умирает. Ответом Саймона на смерть торгового центра было приобретение большего количества торговых центров, их модернизация и превращение в пункты назначения, а не просто в торговые коридоры. В то время как другие отступали, он инвестировал, добавляя в свои объекты роскошные арендаторы, элитные рестораны, фитнес-центры и развлекательные концепции, делая ставку на то, что американцы все еще хотят куда-то пойти, и этот опыт привлечет пешеходный трафик, чего не может чистая розничная торговля. Он оказывался прав чаще, чем кто-либо ожидал, и он был прав дольше, чем кто-либо предсказывал.
Его рекорд приобретений был ошеломляющим. За время своего пребывания в должности он потратил более 40 миллиардов долларов на покупку конкурентов и формирование портфеля из 250 объектов недвижимости площадью 206 миллионов квадратных футов в Северной Америке, Европе и Азии. Список компаний, которые он поглотил, напоминает историю американской торговой недвижимости: DeBartolo Realty, Corporate Property Investors, Chelsea Property Group, The Mills Corporation, Taubman Centers. Каждая сделка была заключена на его условиях, а некоторые были отменены из-за неподходящей цены — дисциплина, которая спасла компанию от участи конкурентов, которые переплатили и в конечном итоге разорились из-за долгов.
Возможно, самым отличительным элементом его стратегии было то, что он сделал с самими розничными торговцами. Поскольку универмаги и торговые центры волнами объявляли о банкротстве — жертвами электронной коммерции, изменением вкусов и годами недостаточного инвестирования — Саймон не стал просто ждать замены. Вместе с партнерами он сразу приобрел проблемные бренды: Aéropostale, Nautica, Eddie Bauer, JC Penney, Forever 21, Lucky Brand, Brooks Brothers. Логика была простой и несентиментальной. Пустые витрины вредят стоимости недвижимости. Владение арендаторами означало контроль над вакансиями. То, что некоторым казалось спасательным кругом для испытывающих трудности ритейлеров, для Саймона было игрой в сфере недвижимости. Это почти всегда срабатывало.
Его стиль ведения переговоров был легендарным в отрасли — жестокий, требовательный, и его нелегко забыть тем, кто сидел по другую сторону стола. Он был известен своим вниманием к деталям, нетерпимостью к небрежности и способностью отказаться от сделки, которая не соответствовала его условиям, сколько бы времени он ни потратил на ее достижение. Он также мог быть щедрым и преданным тем, кто заслужил его уважение. Люди, которые работали с ним на протяжении десятилетий, описывают человека, с которым было трудно работать и которого труднее забыть. По его собственному признанию, он был властным генеральным директором — и говорил это без извинений, в манере человека, который видел, как более дипломатические лидеры давали худшие результаты.
Несмотря на все это, Саймон держал свою политику при себе. Давление на крупных руководителей с целью занять публичную позицию по всем культурным и политическим противоречиям усиливалось на протяжении всего его пребывания в должности, достигнув своего рода апогея за годы до его смерти. Похоже, он воспринял это как отвлечение внимания и, возможно, даже как отказ от фидуциарных обязанностей. Компания ничего не лоббировала. Саймон не был участником событий дня или пропагандистом авангардных добродетелей. Он не был человеком из Давоса и не появился на Фестивале идей в Аспене. Когда он посещал крупные мероприятия, такие как Milken Global Conference, он рассказывал о своем бизнесе и защищал жизнеспособность обычных торговых центров от вечных предсказателей пессимизма. Когда конкуренты и коллеги выписывали чеки и размещали серьезные заявления на корпоративных веб-сайтах, Саймон был сосредоточен на ставках аренды, основных арендаторах и целях приобретения. В своем тихом смысле это была форма честности.
Его благотворительные пожертвования отражали скорее личные убеждения, чем политическую позицию. Фонд семьи Саймонов делал пожертвования на высшее образование, искусство, здравоохранение и еврейские организации. Когда его семья объявила о его смерти, они направили памятные пожертвования в Антидиффамационную лигу, Американский еврейский комитет, Федерацию UJA Нью-Йорка и Фонд по борьбе с антисемитизмом. Выбор что-то говорил о том, что для него действительно имело значение, а что нет.
В 2024 году у Саймона диагностировали рак поджелудочной железы, и он продолжал руководить компанией во время лечения, иногда ведя дела со своей больничной койки. Он потратил годы на подготовку своего старшего сына Эли, который присоединился к компании в 2019 году и взял на себя расширяющуюся роль, чтобы стать его преемником. Правление назначило Эли Саймона генеральным директором и президентом на следующий день после смерти его отца. Династия продолжается. Будет ли это делать тип, менее определенно.
С момента IPO компании акции Simon Property Group принесли общую доходность более 4500 процентов. Торговые центры все еще стоят. В эпоху политически активных миллиардеров и руководителей компаний, которые, казалось, считали, что их настоящая задача — читать лекции всем нам, Дэвид Саймон вместо этого потратил тридцать лет на создание чего-то. Похоже, он понимал лучше, чем кто-либо из его поколения, что для генерального директора публичной компании этого достаточно. В этом, собственно, и заключалась вся суть.
У него остались жена Джеки, пятеро детей — Илай, Ребекка, Ханна, Сэм и Ной — и семеро внуков. Он оставил после себя 250 объектов недвижимости и 206 миллионов квадратных футов территории, куда американцы до сих пор ходят бродить, есть и собираться — доказательство, упорное и стойкое, что он был прав.
