Почему субсидирование бумеров для сокращения штатов может на самом деле сработать
Администрация Трампа выдвигает идею, которая многим людям кажется интуитивно понятной: портативная ипотека. Идея заключается в том, что когда вы продаете свой дом и покупаете новый, вы можете перенести существующую ипотеку, включая процентную ставку, на новую недвижимость. Многим домовладельцам это кажется очевидным. Это ваш кредит, вы надежно платите, почему бы вам не взять его с собой при переезде?
Но есть причина, по которой этого не существует в Соединенных Штатах. Ипотека обеспечена конкретным имуществом. Банк одолжил вам деньги на покупку определенного дома, и этот дом служит залогом. Если вы по умолчанию, они лишат права выкупа этой конкретной собственности. Вся система ипотечного финансирования, включая вторичный рынок, где большая часть ипотечных кредитов оформляется и продается инвесторам, построена на этом принципе конкретного обеспечения, обеспечивающего конкретные кредиты.
Еще Директор FHFA Билл Пулте говорит, что Fannie Mae и Freddie Mac «активно оценивают», как заставить это работать. Идея проста: миллионы домовладельцев заперты в своих нынешних домах, потому что у них есть трехпроцентные ипотечные кредиты, полученные в эпоху пандемии, и они не хотят продавать и брать новые ипотечные кредиты под семь процентов. Переносные ипотечные кредиты позволят им сохранять низкие ставки при переезде. разблокирование замороженного рынка жилья.
(iStock/Getty Images)
Давайте пройдемся по тому, что на самом деле должно произойти. Допустим, у вас есть дом за 400 000 долларов с ипотекой в 200 000 долларов под 3 процента, и вы хотите переехать в другой дом за 400 000 долларов.
Обычно вы продаете за 400 000 долларов, ипотека покупателя погашает ваш кредит, и вы используете вырученные средства, чтобы купить новый дом с новой ипотекой под семь процентов.
При переносимости покупатель по-прежнему выплачивает старую ипотеку, но ваш кредитор немедленно выдает вам новую ипотеку на сумму 200 000 долларов под 3 процента. под охраной вашего нового дома.
Проблема очевидна: ваш кредитор теперь держит актив ниже рыночного уровня. Ипотека в размере 200 000 долларов под три процента при рыночных ставках в семь процентов стоит, возможно, на 75 000–100 000 долларов меньше в текущей стоимости, чем новый кредит по текущим ставкам. Почему любой кредитор согласился бы на это?
Они бы не стали, если только кто-то не субсидирует это. И поскольку мы говорим о Fannie Mae и Freddie Mac — спонсируемых государством предприятиях, находящихся под федеральной опекой, — этим «кем-то» явно является правительство.
Вот критическое ограничение: это почти конечно, не может работать для существующих ипотечных кредитов. Большинство ипотечных кредитов, выданных в эпоху пандемии, уже были проданы первоначальным кредитором Fannie Mae или Freddie Mac, упакованы в ценные бумаги с ипотечным покрытием (MBS) и проданы инвесторам. Эти инвесторы покупали облигации, обеспеченные определенными пулами ипотечных кредитов на определенные объекты недвижимости. Вы не можете просто извлечь ипотечный кредит из существующего пула MBS и повторно обеспечить его под другое имущество, не аннулируя все обеспечение. Даже если бы вы могли это сделать, юридические и бухгалтерские сложности были бы ошеломляющими.
Это означает, что портативная ипотека будет применяется только к новым ипотечным кредитам возникло после запуска программы. Кто-то, взяв ипотечный кредит сегодня под семь процентов, может перенести его в будущее. Но кто-то с трехпроцентной ипотекой с 2021 года, вероятно, не смог бы.
Это неудобное ограничение для решения текущей проблемы блокировки. Вся суть должна была быть помогая людям, у которых уже есть ипотека с низкой ставкой, переехать в дома, соответствующие их текущим потребностям. Но это те самые ипотечные кредиты, которые не могут быть переведены задним числом.
В дальнейшем GSE могли бы секьюритизировать портативные ипотечные кредиты, но они должны быть оформлены отдельно от традиционных ипотечных кредитов и иметь другую цену. Скорость досрочного погашения портативных ипотечных кредитов будет гораздо медленнее — заемщики будут переносить свои кредиты вместо того, чтобы погашать их при переезде, и будут рефинансировать их только в том случае, если ставки упадут ниже текущей ставки. Инвесторы необходимо понимать, что они покупают другой продукт с другими характеристиками предоплаты и соответственно ценой.
Не существует такого понятия, как бесплатный обед или, в данном случае, бесплатный залог чемодана. Кто-то должен платить за разницу процентных ставок. Скорее всего, это будут Fannie Mae и Freddie Mac, то есть, в конечном итоге, Казначейство и налогоплательщики.
Грубая оценка: если 10 миллионов ипотечных кредитов в конечном итоге будут перенесены со средней разницей в процентных ставках в три процентных пункта на 250 000 долларов США на оставшиеся 15 лет, то приведенная стоимость стоимости, вероятно, составит в общей сложности 100-150 миллиардов долларов США, или около $10-15 миллиардов в год на пике. Это настоящие деньги, даже по меркам правительства. Вопрос в том, стоит ли оно того.
И вот еще одна цена: новые ипотечные кредиты должны будут учитываться в варианте переносимости. Если кредиторы знают, что есть вероятность, что заемщики будут удерживать ставки ниже рыночных в течение десятилетий, неоднократно перенося кредиты, они будут взимать больше аванса. Учитывая этот риск, новые ипотечные кредиты могут стоить 7,5 процентов вместо семи процентов. Так, будущие покупатели жилья будут платить больше, чтобы финансировать переносимость, которой они, возможно, никогда не воспользуются..
Означает ли это, что нам следует отказаться от этой идеи? Не обязательно.
Хотя переносимые ипотечные кредиты не решат нынешнюю проблему блокировки, есть смысл предотвращение следующего эпизода блокировки.
На рынке жилья существует проблема структурного распределения, которая будет повторяться всякий раз, когда процентные ставки резко вырастут, особенно после длительного периода низких ставок. Пустые гнездовья занимают дома с четырьмя спальнями, а молодые семьи не могут найти дома для всей семьи. Никто не переезжает из-за блокировки ставок по ипотеке. Эффективным результатом было бы сокращение размеров пустующих гнездовий и увеличение семей, но транзакционные издержки — отказ от выгодной ставки по ипотеке — препятствуют этому.
Это учебник «Проблема сделки Коузина». При эффективном распределении жилья будут пустовать гнезда в квартирах подходящего размера и молодые семьи в домах с четырьмя спальнями. Но есть стоимость транзакции, предотвращающая это перераспределение: блокировка процентной ставки. У пустующих гнезд есть ценные права собственности — их низкие ипотечные кредиты — и они не откажутся от них без компенсации.
В мире, где нет трений, стороны будут торговаться напрямую. Молодые семьи платили пустующим гнездам за переезд. Однако транзакционные издержки выявления и ведения переговоров с конкретными домовладельцами непомерно высоки. А еще есть проблема распределения богатства: молодым семьям часто не хватает капитала это потребуется, чтобы заплатить пустующим гнездам, чтобы они согласились на более высокую процентную ставку в их доме престарелых.
Итак, правительство вмешивается, чтобы облегчить сделку. Казначейство субсидирует разницу процентных ставокдомовладельцы могут уменьшить площадь без каких-либо штрафов, и дома для всей семьи станут доступными. Если это существенно увеличит предложение жилья, это должно оказать понижательное давление на цены – или, по крайней мере, замедлить рост цен. Субсидия — это просто стоимость преодоления транзакционных издержек, которые в настоящее время препятствуют эффективному перераспределению.
Является ли это единственным возможным средством борьбы с жилищным параличом в стране? Конечно, нет. И все же предпочтительная альтернатива, вечный призыв к построить больше домовсталкивается с препятствиями, как человеческими, так и бетонными.
Энтузиазм по поводу нового жилья часто рушится, когда бульдозеры приближаются к нашим частоколам. Советы по зонированию обнаруживают своих внутренних Берков. Экологи обнаруживают влияние нового строительства на климат. Виды, находящиеся под угрозой исчезновения, похоже, настаивают на том, чтобы жить своей жизнью, находящейся под угрозой исчезновения, там, где разработчики настаивают на развитии. И даже если местную оппозицию удастся успокоить, жесткие ограничения инфраструктуры вновь заявят о себе. Сколько еще тел сможет вынести пригородный поезд, прежде чем он станет епитимьей? Сколько дополнительных автомобилей сможет поглотить автострада, прежде чем само движение будет прекращено?
Портативная ипотека может быть политически осуществимо там, где лучшая политика невозможна. Опросы «Пусть американцы сохранят свои низкие ставки» хорошо звучат, даже если сутью является крупная государственная субсидия.
Это явно регрессивный трансфер— это напрямую приносит пользу существующим домовладельцам, у которых уже есть ценные активы. Но социальная выгода исходит от открытия предложения жилья. На многих рынках ограничением являются не строительные мощности или земля, а то, что домовладельцы не будут продавать жилье из-за фиксирования ставок. Если портативная ипотека значительно увеличить запасыособенно домов размером с семью, это реальное увеличение предложения, которое приносит пользу покупателям и должно улучшить доступность.
Вопрос в том, будут ли 10-15 миллиардов долларов в год разумная цена за такое перераспределение. Частично это зависит от того, насколько эластична реакция. Если только 100 000 домохозяйств переносят ипотечные кредиты, поквартирная субсидия является абсурдной. Если речь идет о 2-3 миллионах домохозяйств за десятилетие, что высвободит значительные запасы на ограниченных рынках, сделка Коузина может оказаться стоящей.
Но мы должны четко понимать ограничения: это не поможет людям, заблокированным или заблокированным прямо сейчас. Это политика предотвращения следующего эпизода блокировки, а не решения текущего.
Миллионы домовладельцев с трехпроцентными ипотечными кредитами в 2020-2022 годах, вероятно, останутся в затруднительном положении, если ставки не снизятся естественным путем или они не решат, что компромисс стоит пойти. И миллионы молодых семей, которые хотели бы купить дома бумеров и пожилых представителей поколения X. придется продолжать ждать.
Честный аргумент в пользу портативной ипотеки заключается не в том, что она экономически оптимальна или решает сегодняшнюю проблему. Дело в том, что они могут быть политически осуществимым способом облегчить дальнейшую сделку Коузина. предотвращение будущего замораживания предложения жилья когда процентные ставки растут. Иногда вторая лучшая политика, которая действительно может быть реализована, лучше, чем оптимальная политика, которая не может быть осуществлена.
Стоит ли 10–15 миллиардов долларов в год приемлемая премия по этой страховке это, наконец, политический вопрос. Но механизм, по крайней мере, мог функционировать. Если мы готовы платить за мобильность, которой мы больше не обладаем. Иногда можно просто что-то сделать.
